Покупка и продажа недвижимости. Нотариальное заверение документов

Сделки с недвижимостью предполагают переход определенных прав на имущество от одного лица к другом. Как с одной, так и с другой стороны количество лиц может быть разное. Ежегодно в Украине заключается от 200 до 300 тысяч договоров, связанные с недвижимостью. Большая часть из них – сделки купли-продажи дома или квартиры.

Учитывая то, что стоимость такого имущества может быть очень большой, вопрос «чистоты» сделки никогда не теряет актуальности. Поэтому общемировая законодательная практика (Украина в этом плане – не исключение) устанавливает жесткие требования по урегулированию перехода и регистрации права собственности. Ключевую роль в связке «продавец-покупатель-государство» играет нотариус.

Купля продажа: что можно, что нельзя, что нежелательно?

Вы имеете реальную возможность осуществить свою мечту – купить собственный дом или квартиру? Поздравляем. Первый шаг сделан. Но в вопросе купли-продажи недвижемости есть огромное количество нюансов, которые могут сыграть ключевую роль в судьбе как предмета договора, так и последующей реализации прав будущего владельца. Разберемся в некоторых моментах на примере купли-продажи квартиры.

Правомерность заключения сделки обеспечивают следующие требования:

1. Продавец должен иметь в собственности объект на законных основаниях.
2. Право собственности должно быть зарегистрировано и подтверждено соответствующим документом (в данном случае – это Гос.реестр имущественных прав на недвижимое имущество и извлечение («витяг») как подтверждающий документ).
3. Письменное согласие другого из супругов (если сторона договора находится в браке, а недвижимость приобреталась в период их совместного проживания) или согласие всех владельцев (если недвижимость зарегистрирована на нескольких лиц). Кстати, ели одному из владельцев менее 18 лет, его интересы относительно получения разрешения представляет орган опеки и попечительства).

Какую квартиру нельзя продать?

Ответ можно найти, внимательно прочитав вышеуказанные пункты. Это касается той недвижимости, которая не оформлена на владельца на правах собственника в установленном порядке. Кроме того, вы не сможете продать ведомственную, неприватизированную квартиру, а также ту, на которую наложен запрет или арест (эти данные заносятся в указанный выше государственный реестр).

Есть третья категория объектов недвижимости, которая предполагает возможность заключения сделки, но вместе с приобретением такого имущества покупателю передаются определенные ограничения или неудобства в плане его пользования.

Речь идет о следующих моментах:

• все прописанные (зарегистрированные) в проданной квартире жильцы имеют право на проживание в ней, если нет соответствующего судебного решения. Как выйти из данной ситуации – см. ниже по примеру № 1;
• квартира с неузаконенной перепланировкой (решение – в примере №2);
• имеется непогашенная задолженность по коммунальным платежам (выход – пример № 3).

В данный перечень не вошли моменты престижности района, в котором расположена недвижимость, развитости инфраструктуры, состояние дома и непосредственно квартиры и т.д. Все это очень важно, но требует рассмотрения в отдельной статье.

Договор купли продажи: о чем стоит позаботиться заранее?

Если покупатель видит, что приобретаемое имущество несет в себе определенные «неудобства», минимизировать их влияние или вообще ликвидировать их можно, предприняв ряд мер.

Пример №1. Решение вопроса с прописанными жильцами

На практике часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда покупатель приобретает квартиру с зарегистрированными в ней лицами. Соответственно те имею право проживать в ней после перехода прав собственности. Конечно, новый владелец может обратиться в суд по этому вопросу, и спустя полгода или год, после вынесения решения суда проблема может быть устранена. Но на это потребуется время, дополнительные денежные расходы и нервы.

Можно поступить иначе. Если вариант с квартирой вам, как покупателю, понравился, заключается предварительный договор, по которому стороны сделки обязуются оформить купчую на квартиру на заранее согласованных условиях. Это может касаться не только суммы сделки, формы расчета, срока оформления основного договора, но и срока снятия с регистрации (выписки) лиц, которые там прописаны.

Таким образом, у продавца появляется время для выполнения своих обязательств с уверенностью в том, что сделка состоится (ведь по предварительному договору покупатель вносит аванс). А будущий владелец сможет избежать ненужной волокиты после оформления купли-продажи, в полной мене насладиться правами владения, использования и распоряжения недвижимостью.

Пример № 2. Решение вопроса с неузаконенной перепланировкой

Опять-таки, покупатель исходит из того, насколько выгодна ему будущая сделка, насколько потенциальные «плюсы» перекрывают возможные «минусы». Неузаконенная перепланировка – достаточно существенный негативный момент. Его можно устранить как обязательством продавца по предварительному договору выполнить действия по узакониванию, так и заняться этим самостоятельно после совершения сделки путем получения соответствующих разрешений на перепланировку (если того требует конструкция квартиры) или нового техпаспорта БТИ.

Пример № 3. Коммунальные долги

В принципе данная причина не ведет к обязанности новых владельцев погасить долги продавца (эти вопросы решаются сугубо между коммунальной организацией и прежним владельцем), однако подобная ситуация может порядком измотать нервы счастливым обладателям «семейного гнездышка».

Тем не менее, уточнить данный вопрос можно и нужно, и, в случае необходимости, также внести его в перечень обязательств со стороны продавца по предварительному договору.

Где оформляется договор купли-продажи недвижимости?

Статья 209 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) гласит о том, что сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Сделка с недвижимостью – именно тот случай, когда необходимы услуги нотариуса. Это указано в статье 657 ГКУ. И значения нет, предметом купли-продажи выступает земля, дом или целостный имущественный комплекс.

Нет большой разницы также в том, где оформляется купчая – в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса. Договор будет иметь одинаковую юридическую силу.

Если вы спросите, если большой разницы нет, то в чем тогда малая разница? Да, она есть. Существует небольшая разница в цене (госпошлины и услуг частного нотариуса). Но больше – в уровне сервиса. Те, кто возрастом постарше, имеют определенный стереотип и довольно ошибочное мнение относительно того, что государственное учреждение – признак надежности и гарантии того, что все пройдет законно. Их не пугают постоянные очереди, минимум комфорта и порой не вполне вежливое обращение должностных лиц.

Смеем заверить, что частные нотариусы более заинтересованы в своем имидже, репутации, возможности вести нотариальную деятельность. Ну а редкие случаи мошенничества с участием представителей нотариата встречаются, независимо от статуса субъекта предоставления таких услуг (частная или государственная структура). Поэтому еще один совет покупателям – выбирайте нотариуса сами, а не того, кого настоятельно «подводит» продавец.

Юридическая компания «Ювикон», работая со своими клиентами в вопросах покупки и продажи недвижимости, обеспечивает не только юридическое сопровождение сделки, но и гарантирует ее правовую «чистоту». Все это благодаря тому, что в нашей команде работают проверенные временем высококвалифицированные нотариусы, чьи опыт и профессионализм не вызывают сомнения.

Позади – сотни удачно заключенных сделок. Впереди — успешное сотрудничество, безукоризненно выполненная работа с нашей стороны и уверенность для вас!

Заказать куплю продажу недвижимости по лучшей цене

Ювикон предоставляет юридические услуги в Днепре для людей, которым нужны ответы на вопросы, связанные с различными отраслями права. Наша специалисты позаботятся о любых юридических проблемах и гарантируют, что цена будет полностью соответствовать качеству предоставленной юридической услуги. Вы можете заказать куплю продажу недвижимости в Днепре, только позвоните нам по номеру ☎ (096) 008 0207

Юридические услуги от компании “Ювикон”  выбирают потому что, мы работаем как одна команда, чтобы гарантировать вам удовлетворительное юридическое обслуживание и консультации, качество которых соответствует вашим ожиданиям.

Юристы в ЮК “Ювикон” — это доступные, пунктуальные, опытные люди, но, прежде всего, внимательные и высококвалифицированные специалисты, чтобы предложить вам куплю продажу недвижимости безупречного качества.